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    从旅游专业视角,看房地产业运作
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    关键词:旅游地产
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    天天选四开奖 www.rmbzy.com     旅游与房地产,是完全不同的两个行业,但相互交叉,形成了许多边沿性结构,而理念的渗透,更产生了全新的综合。
        旅游房地产是一个新的领域,包括产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shopping mall等等模式。其中,以别墅开发为主流,已经引起地产界的广泛关注;产权酒店即将迎来大规模推广的时期,而与商业地产结合的中央游憩区、商业步行街、shopping mall等,正在各地闪亮。
        旅游地产的提升,是旅游小城镇开发及旅游城市开发,将旅游的区域开发与城市经营全面结合的尝试,已经出现。
        用旅游的视角看地产,不仅仅可以分析产业的交叉和新型综合产业的出现,还可以把旅游业已经熟练运用的技术,借用于房地产开发,从而大大提升房地产的附加价值,获得人居环境的完善。其中,景观配置、游憩安排、六要素综合平衡、独特性吸引力打造、文化与资源挖掘等等,都可以成为房地产业借鉴的技术。
        本文提供了一种视角,对房地产开发商提升其房地产运营能力,及房地产商进入旅游产业,都具有一定启示。

        一、旅游专业视角与旅游专业技术
      旅游是以出游为前提的人类闲暇生活方式,旅游业已经形成了一种综合性产业。
      旅游产业以资源、交通、市场为三大基础,吃、住、行、游、娱、购、体、疗、学、交为十大要素,形成了游憩、接待、营销、交通、商业、生产、建设、咨询八大业态。
      旅游开发成功的标志,是核心吸引力的形成。
      对于今天的旅游市场而言,仅有奇观、美景、自然生态、文物、民俗等资源基础,已经是远远不能吸引游客了,身心愉悦的体验过程,才是吸引力的关键。
      我们将旅游过程中游客的体验过程,称为"游憩方式"。用最通俗的话讲,就是"游玩的方法"。用学术语言表达,游憩方式是人类闲暇时段的生活方式。
      游憩方式设计,是旅游产品设计中的技术设计。
      旅游产品能否开发成功,首先取决于游憩方式设计是否形成了独特性吸引力(或独特性卖点)。
     从商业模式的角度看,旅游业的利润形成,在于最大程度的增加游客量、延长游客滞留时间、提高游客消费水平。
     旅游业的独特视角,可以落实为四项专业技术:景观评价与设计技术、游憩方式设计技术、情境设计技术、体验设计技术。

        二、房地产业态的结构与分级
      旅游产业的开发,是对土地及其上的景观文化资源的开发利用,归根结底,还是土地开发的一个分支。旅游对环境要素的利用方式,旅游对人类与自然的关联互动的研究,对于分析地产要素及人居环境都有独特的帮助。

        1、房地产结构要素分析
       我们将房地产的结构要素,概括为土地取得、规划设计、房屋建筑、环境建设四方面。房地产综合开发的业态,也因此形成了从地产到房产的多级结构。
      地产是土地开发利用的产业,是营造人类活动空间及其环境的产业。在空间与环境中,公共空间与私人空间,公共环境与私人环境既相互隔离又相互渗透;可以大致分为五类:交通空间及其环境、公共开放空间及其环境、公共商业空间及其环境、非公共商业空间及其环境、私人空间及其环境。
      在广义地产的理念下,一切土地利用的方式,都可以纳入地产经营中来。因此,城市建设、小城镇开发、旅游开发、各类(工业、高技术、教育等)园区开发、甚至交通及农业综合开发等,都与土地开发结合在一起。在地产运作中,功能定位、项目策划及布局规划对土地开发具有特别重要的意义。
      一般意义的房产,概念相对狭隘,其开发的产品,是依托大众市场交易的建筑物,主要指住宅、商业、写字楼、标准厂房四类大宗产品。
      更高级次的房产开发商,则进行非标准化的专业性建筑开发,包括城市标志性建筑、特殊功能建筑、非标准化商业、工业、教育、体育等等建筑产品的开发。
      环境开发是房地产商必须面对的重要课题,而且在城市发展和产品市场卖点中越来越重要。景观、休闲、文化及其它特殊功能,在公共空间的营造中,独立性已经显现出来?;肪晨⒄诔晌康夭幸桓鲎硬?,具备极大的发展空间,包括生态绿地、休憩节点、城市公园、城市广场、步行街区、滨水街堤等等。只是由于其公共产品的特征,产业经营模式与一般房产不同。

        2、房地产业态分级
      由此,我们可以把从地产商到房产商的层次分为四级:
      一级运营商:区域开发商――结合了全部土地功能要素,包含大众产品与非标准产品,进行的成片土地综合整体开发;以复合功能的成片土地为对象,把附着了功能与项目的分块土地作为产品进行经营,同时全部或部分开发其中的项目;其中,国家的各级政府及其土地储备中心、流行的"城市经营商"、小城镇开发商、大型综合园区开发商、超大型社区开发商等已经成型;招商局的蛇口、熊谷组的洋浦、华侨城、祈福新村、陆家嘴、天津泰达、望京等属于这类。该类开发与政府职能有深度的联系;
      二级运营商:项目包装公司――以小块土地独立项目及土地片区分拆项目为产品,进行非独立片区招商开发和项目炒作;这类企业较多,有的项目进行部分环境建设,有的开发一期或样板,有的仅仅进行规划调整和产品调整,甚至以时间换增值;该类企业往往与官员寻租有关,但正在形成一些高智慧型企业;
      三级运营商:非标准产品开发商――以特殊功能产品、公共空间与环境、自营性产品等非大众市场为基础的建筑产品开发商;包括火车站、机场、中国大剧院、奥体中心等类公共产品委托开发,Mall、步行街、新天地、外滩等类游憩型商业中心或城市游憩中心开发,城市广场、城市公园、休憩园区、城市公共景观休闲系统等公共空间与公共环境开发;
      四级运营商:标准产品开发商(房屋工厂)――以大众市场交易的建筑物,主要指住宅、商业、写字楼、标准厂房四类大宗产品的生产销售为核心,为房地产业的"简单加工型"企业;目前绝大多数为该类,包括部分大盘运作企业、可异地复制型品牌企业。

        三、旅游与房地产
        1、景观设计与房地产
      景观是旅游的基础资源,在旅游业内,景观评价、景观设计已经成为非常成熟的专业技术。其中,形成了对不同景观详细的资料系统及定性、定量评价的标准,这为景观设计提供了强有力的支持;在旅游景观设计中,形成了大地艺术、植物造景、天然材料造景、生态造景、古建造景、民俗建筑造景、文化造景、艺术造景、科技造景等非常丰富的造景技术;在旅游开发中,长期形成的独特性、唯一性、奇异性、极致性、天人合一、生态自然等等理念。这些理念和技术,对房地产开发,具有非常使用的价值。
      房地产中对主体建筑景观的设计技术,已经发展得十分完善,但对环境景观的理念,长期停留在园林绿化的传统框架内。从景观建筑与景观房产到生态建筑与生态房产,再到人居环境的深化与细化发展,房地产业打造环境的理念与技术都在持续提高。若能借用旅游业已经形成的理念、素材与技术,必将形成新的提升。
     
        2、主题定位与房地产
      旅游项目设计,非常讲究主题定位。比如宋城以宋朝文化为主题,借用清明上河图;周庄以江南水乡为灵魂,拓展游乐与环境;莹华山以禅为主题,打造天下第一禅山;三亚以天涯海角为主题,形成观赏游乐休闲度假结构。
      房地产项目的功能与旅游项目功能不同,但从吸引力的塑造来看,主题定位及打造,具有提升附加价值的极大功效,主题型房产将会越来越多。
      对游客量有效的独特性吸引力设计技术,完全可以借用于房产开发。芙蓉古城、建外SOHO、总部中心、长城脚下的公社、上海的八国小镇等等,都是很好的使用了主题吸引力模式。鸟巢、帆船结构的悉尼大歌剧院等非标准公共产品,是建筑外观与主题理念共鸣的杰作。

        3、游憩方式设计与房地产
      游憩方式,可以细化为观赏方式、游览方式、休憩方式、餐饮方式、住宿方式、娱乐方式、游乐方式、购物方式、运动方式、疗养方式、学习方式、交流方式等多个方面,游憩方式设计,则需要对游程时间与节奏安排、游赏娱乐内容方式、吃住行舒适合理与娱乐化、情境设置、环境设置、体验结构设计、生理节点与心理兴奋点安排、社群互动、购物内容开发与购物方式设计等等进行全面设计。
      对于房产开发而言,进出入的方便性、交通及交通工具的设置、多角度的观赏设计、休闲时间的空间安排、休闲内容与居住的互融、邻里互动结构、购物环境等等方面,与游憩方式设计中的很多理念与技术可以互相通用。当然,居室的设计的很多内容,旅游未予研究。
      情境设计、体验设计、娱乐化设计等等,对于房地产开发,都有实际的借鉴价值。
      居住、办公等房产的过程化设计,休闲空间与功能设计,景观与观赏方式设计,是旅游中可以借鉴的技术。
      对于商业房地产而言,游憩方式具有特别大的借鉴意义。我们可以把商场看成为一个游憩场所。现代商业越来越强的表现出一种趋势,即从简单卖场向游憩型商业环境发展。旅游中基本的盈利模式――以独特吸引力,最大程度的增加游客量、延长游客滞留时间、提高游客消费水平――完全可以用于大型商业区、商业卖场及商业楼盘的开发中。
      最为突出的共鸣,还在于游憩型商业地产已经崛起,并将在未来商业地产中扮演主导的角色。
     
        4、游憩型商业地产
      步行街区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建街区、Shopping Mall等等,已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所。
      概括起来,商业地产出现了两个趋势:大型商业楼盘或街区的游憩化趋势,休闲、娱乐、餐饮、购物等的群聚、混合及特色化趋势。
      Shopping Mall、步行街是游憩化的商业地产的典范。Shopping Mall的成功,必须以游憩吸引力及多元休闲消费的补充为前提,纯粹的卖场必将失败。而对游憩吸引力的设计,是旅游游憩方式设计的专业特长,可以为此做出巨大的贡献。
      步行街,是一个城市休闲的象征之一。如何逛街游乐,获得本地市民与外地游人的钟爱,同样是游憩方式设计的专业。
      我们提出了一个"中心游憩区(Central Recreation District)"的概念:任何一个城市,都有一个或两个城市游憩的中心,有的地方这个中心是商业步行街,有的是酒吧区,有的是娱乐餐饮混合区。如北京的王府井、西单、什刹海、三里屯,上海的外滩、南京路、新天地,成都的春熙路、玉林生活广场等等。从商业房地产开发的角度看,可以把中心游憩区称为Recreation Mall。
      城市商业游憩区具有极大的前景和多样的文化与景观可能性,新天地的古建背景与古文化氛围打造、形成?quot;新天地模式",外滩的西洋楼群、滨水结构与霓虹灯、称为"外滩模式",商业步行街模式,重庆的"南滨路模式"等等,都是创意开发的典型,在商业游憩中心的开发上,未来必将产生全新的个性化城市名片。

        5、旅游房地产
      我们称为旅游房地产的领域,主要是指作为第二居所或第三居所的住宅、产权酒店及分时度假酒店。
      中远郊型别墅开发、具有最明显的周末休闲第二居所的特点。休闲环境的打造,休闲服务的配套,具有关键性作用。其中,高尔夫别墅、滨水别墅、景区山裙别墅是最成功的类型。
      度假胜地别墅开发、具有最明显的周末休闲第三居所的特点。滨海度假胜地拥有不可比的优势,避暑胜地为第二位,运动康疗度假胜地(高尔夫、滑雪、温泉)居第三,山水田园(如桂林)居第四位,特殊气候条件(如昆明)居第五位,其它风景名胜居第六位。
      产权酒店是目前法规不健全条件下,旅游地产最好的融资手段。产权酒店具有非常灵活的多样性设计条件,可在近郊、远郊休闲区、运动休闲区、温泉、风景区、度假区等各类休闲度假结构中运用。
      分时度假在我国尚处于开发初期,没有形成销售渠道与网络。其成熟发展还需较长的时间。

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